10 việc phải làm trước khi đặt cọc thuê mặt bằng mở quán

Tôi có 15 năm làm tài chính – ngân hàng, 7 năm làm trong ngành F&B và 5 năm kinh doanh, cho thuê bất động sản. Nhìn mặt bằng từ cả ba góc đó, điều tôi thấy lặp lại nhiều nhất ở người mở quán lần đầu là làm sai thứ tự:

Thấy mặt bằng đẹp → sợ người khác lấy mất → đặt cọc → rồi mới ngồi tính.

Tính xong mới biết tiền thuê quá sức, điện không đủ tải, không có chỗ để xe, chủ nhà không cho làm biển. Lúc đó tiền cọc đã nằm ở nhà người ta.

Dưới đây là 10 việc tôi luôn nhắc khách làm trước khi xuống tiền cọc.

1. Chốt chân dung khách trước, rồi mới đi xem nhà

Ly cà phê 25.000đ cho sinh viên và ly 70.000đ cho dân văn phòng cần hai mặt bằng hoàn toàn khác nhau. Trước khi hẹn xem căn nào, hãy viết ra:

• Khách của mình là ai, bao nhiêu tuổi, đi làm hay đi học?
• Họ mua mang đi hay ngồi lại lâu?
• Họ đi xe máy, ô tô hay đi bộ?

2. Đếm đúng khách, đừng đếm lượng xe

"Đường này đông lắm" là câu tôi nghe nhiều nhất, và cũng dễ đánh lừa nhất. Hãy ngồi quan sát thật ở các khung giờ bạn định bán (sáng sớm, trưa, chiều tan tầm, tối), cả ngày thường lẫn cuối tuần, và đếm:

• Bao nhiêu người đi qua đúng chân dung khách của bạn?
• Họ có dễ nhìn thấy quán, dễ dừng xe, dễ quay đầu không?

Một tuyến phố ít người hơn nhưng đúng khách, dễ dừng đỗ, thường bán tốt hơn một trục đường đông nghịt mà không ai tạt vào được.

3. Đi một vòng xem đối thủ quanh đó

Mở bản đồ, khoanh bán kính vài trăm mét, ghé thử các quán cùng phân khúc. Đừng chỉ đếm số quán, hãy ghi lại:

• Giá bán, món bán chạy, khung giờ đông
• Khách của họ là ai
• Đánh giá trên mạng đang khen, chê điều gì

Có đối thủ chưa chắc là xấu: nó chứng minh khu vực đó đã có nhu cầu. Đáng lo hơn là một khu chưa ai làm mà bạn cũng chẳng biết vì sao.

4. Tính điểm hoà vốn trước khi mặc cả tiền thuê

Đây là thói quen tôi giữ từ những năm làm ngân hàng: con số trước, cảm xúc sau. Ví dụ một quán nhỏ:

• Tiền thuê: 30 triệu
• Lương nhân viên: 45 triệu
• Điện nước: 12 triệu
• Quảng cáo: 8 triệu
• Phần mềm, sửa chữa, phát sinh: 10 triệu

Tổng chi phí cố định khoảng 105 triệu/tháng. Nếu mỗi đơn, sau khi trừ giá vốn, còn lại khoảng 30.000đ để gánh chi phí, bạn cần:

105.000.000 ÷ 30.000 = 3.500 đơn/tháng ≈ 117 đơn/ngày, chỉ để hoà vốn.

Câu hỏi tiếp theo rất đơn giản: lượng khách ở vị trí này có tạo ra được 117 đơn mỗi ngày không? Nếu không chắc, đừng ký.

5. Thử làm khách của chính mình

Đứng ngoài đường, chạy xe ngang qua mặt bằng như một người lạ:

• Trong 3 giây có kịp nhìn thấy biển hiệu không?
• Lối vào ở đâu, có chỗ giảm tốc, chỗ dắt xe không?
• Trời mưa khách xuống xe thế nào? Ô tô, shipper đứng đâu?

Rất nhiều căn đứng bên trong thì đẹp, nhưng nhìn từ ngoài vào lại khó mua.

6. Kiểm tra hạ tầng trước khi nghĩ đến decor

Những lỗi "khách không nhìn thấy" lại là những lỗi tốn tiền nhất:

• Điện có đủ tải cho máy pha, bếp, điều hoà?
• Cấp thoát nước, thoát sàn, có bị ngập mùa mưa?
• Có chỗ đặt cục nóng điều hoà, hút mùi, khói?
• Nhà vệ sinh, kho, chỗ tập kết rác?
• Yêu cầu phòng cháy chữa cháy với mô hình của bạn?

Hãy dẫn thợ hoặc người có chuyên môn đi xem trước khi đặt cọc, đừng để bản vẽ đẹp rồi mới phát hiện phải đập đi làm lại.

7. Kiểm tra giấy tờ và quyền cho thuê

"Nhà anh, em cứ làm đi" chưa phải là giấy tờ. Hãy xem:

• Ai là người đứng tên, ai có quyền ký hợp đồng?
• Nếu là thuê lại (sang nhượng), người đang cho bạn thuê có được phép cho thuê lại không?
• Mô hình của bạn có được phép kinh doanh ở đây không, có hạn chế gì về biển hiệu, giờ mở cửa, tiếng ồn?

Mất vài trăm triệu vì một mặt bằng vướng pháp lý là bài học rất đắt và rất khó lấy lại.

8. Thương lượng nhiều thứ hơn là giá thuê

Bớt được 2–3 triệu mỗi tháng chưa chắc đã là lợi nhất. Những điều khoản sau thường đáng tiền hơn:

• Thời gian miễn tiền thuê để thi công
• Số tháng cọc, kỳ thanh toán, điều kiện hoàn cọc
• Mức tăng giá mỗi năm và thời hạn hợp đồng
• Quyền sửa chữa, làm biển hiệu
• Bồi thường nếu chủ nhà lấy lại mặt bằng trước hạn

9. Luôn lập thêm một kịch bản xấu

Đừng chỉ tính "tháng đầu chắc bán 200 ly/ngày". Hãy hỏi thêm:

• Nếu chỉ được một nửa thì sao?
• Nếu 3 tháng đầu chưa hoà vốn, thi công chậm một tháng?
• Sau khai trương, tài khoản còn bao nhiêu tiền để chạy tiếp?

Quán hiếm khi đóng cửa vì thiếu một bức tường đẹp. Quán đóng cửa vì hết tiền mặt. Luôn giữ lại một khoản vốn vận hành dự phòng.

10. Câu hỏi cuối cùng trước khi đặt cọc

Rất dễ để yêu một mặt bằng: góc đẹp, cây đẹp, đã hình dung sẵn quầy bar đặt đâu. Từ lúc đó, ta chỉ đi tìm lý do để nói "chắc chắn sẽ ổn". Kinh doanh cần làm ngược lại: tìm hết lý do khiến nó có thể thất bại trước. Kiểm tra xong mà tệp khách vẫn đúng, dòng tiền vẫn chịu được, rủi ro vẫn trong tầm kiểm soát, lúc đó hãy ký.

Đừng bắt đầu bằng câu "Mặt bằng này đẹp không?". Hãy bắt đầu bằng câu "Mặt bằng này có kiếm được tiền không?"

Cần người đi xem cùng?

Nếu bạn đang tìm mặt bằng mở quán ở Hà Nội, hãy gửi nhu cầu cho tôi: ngành hàng, ngân sách, khu vực. Tôi sẽ lọc sẵn các căn phù hợp, cùng bạn kiểm tra những điểm trên trước khi đặt cọc. Gọi hoặc Zalo 096 611 0285 (Ngọc Cầu Giấy).